En bref : en 2026, les frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien représentent entre 7 % et 8,5 % du prix de vente, contre seulement 2 % à 3 % dans le neuf. Cet écart s’explique par les droits de mutation (DMTO), des taxes versées à l’État et aux collectivités, qui représentent à eux seuls environ 80 % du total. Depuis 2025-2026, plusieurs départements ont relevé leur taux de 4,5 % à 5 %, ce qui a mécaniquement augmenté la facture. Pour un bien à 250 000 € dans l’ancien, comptez généralement entre 18 000 € et 20 000 € de frais.
Malgré leur nom, les “frais de notaire” ne rémunèrent que très partiellement le notaire lui-même : l’essentiel part en taxes. Voici comment ils se calculent, ce qui les compose, et comment en réduire légalement le montant.
Ancien vs neuf : un écart de 4 à 5 points
| Type de bien | Frais de notaire 2026 | Pour un bien à 300 000 € |
|---|---|---|
| Ancien | 7 % à 8,5 % | environ 21 000 € à 24 000 € |
| Neuf (VEFA) | 2 % à 3 % | environ 6 000 € à 9 000 € |
Cette différence s’explique par la nature des taxes appliquées : dans l’ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s’appliquent pleinement. Dans le neuf, ils sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière (autour de 0,7 %), la TVA à 20 % étant déjà incluse dans le prix de vente.
Pourquoi les frais ont augmenté depuis 2025-2026
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, la loi de finances a autorisé les départements à relever leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 %. De nombreux départements ont appliqué cette hausse, ce qui porte le taux global des DMTO à environ 6,3 % dans l’ancien (au lieu de 5,8 % auparavant) dans les départements concernés.
Concrètement, sur une transaction dans l’ancien, cette hausse représente environ :
- Bien à 200 000 € : + 1 000 € environ
- Bien à 300 000 € : + 1 500 € environ
- Bien à 500 000 € : + 3 000 € environ
Important : le taux exact varie selon le département — certains ont choisi de ne pas augmenter leur taux. Pour connaître le taux en vigueur dans votre secteur, le notaire en charge de la transaction vous communiquera le pourcentage exact applicable.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais de notaire regroupent en réalité quatre éléments :
- Les droits de mutation (DMTO) — reversés à l’État, au département et à la commune. C’est le poste le plus important, environ 80 % du total dans l’ancien
- Les émoluments du notaire — sa rémunération réelle, calculée selon un barème dégressif fixé par décret, identique partout en France
- Les débours — frais avancés par le notaire pour obtenir les documents nécessaires (extrait cadastral, état hypothécaire, etc.)
- La contribution de sécurité immobilière — une taxe liée à la publication de l’acte au service de la publicité foncière
3 façons légales de réduire la facture
1. Déduire la valeur du mobilier
Les meubles et équipements vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager) ne sont pas soumis aux droits de mutation, à condition d’être listés avec leur valeur dans l’acte. Pour 10 000 € à 15 000 € de mobilier valorisé, l’économie peut atteindre plusieurs centaines d’euros.
2. Négocier une remise sur les émoluments
Depuis la loi Macron, le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur ses émoluments, pour la tranche de prix dépassant 100 000 €. Cette possibilité reste peu connue mais est parfaitement légale — il suffit de la demander explicitement.
3. Vérifier les dispositifs pour primo-accédants
Certains départements proposent une réduction des droits de mutation pour les primo-accédants, pouvant aller jusqu’à 50 % de réduction sur ce poste selon les conditions locales.
Questions fréquentes
Quel est le pourcentage exact des frais de notaire dans l’ancien en 2026 ? Entre 7 % et 8,5 % du prix d’achat, selon le département et le montant de la transaction.
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ? L’acheteur seul est redevable des frais de notaire lors d’une acquisition immobilière.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ? Parce que les droits de mutation s’appliquent pleinement dans l’ancien, alors qu’ils sont remplacés par une taxe de publicité foncière beaucoup plus faible dans le neuf, où la TVA est déjà incluse dans le prix.
Peut-on réduire les frais de notaire légalement ? Oui, notamment en déduisant la valeur du mobilier du prix de vente, en négociant une remise sur les émoluments au-delà de 100 000 €, ou en vérifiant son éligibilité aux dispositifs primo-accédants selon le département.
Le taux de frais de notaire est-il le même partout en France ? Les émoluments du notaire sont identiques partout, mais le taux des droits de mutation varie selon les départements, certains ayant relevé leur taux à 5 % depuis 2025-2026 quand d’autres l’ont maintenu à 4,5 %.
En résumé
Pour un achat dans l’ancien en 2026, prévoyez entre 7 % et 8,5 % du prix de vente en frais de notaire, contre 2 % à 3 % seulement dans le neuf. La hausse des droits de mutation dans plusieurs départements depuis 2025-2026 a légèrement alourdi la facture, mais plusieurs leviers légaux (déduction du mobilier, négociation des émoluments, dispositifs primo-accédants) permettent d’en réduire le montant. Le taux exact applicable à votre projet dépend de votre département et sera confirmé par le notaire en charge de la transaction.
